Vous pensez vous lancer dans l’achat-revente immobilier… Alors ne le faites pas en tant que particulier !
À cause de ces 3 erreurs fatales !
Erreur N°1
Risque Légal &
Fiscal
Erreur N°2
Manque
de Crédibilité
Erreur N°3
Pas de Maîtrises des Règles
1 - Risque Légal & Fiscal
Quand on fait des opérations d’achat-revente en tant que particulier, on franchit vite la ligne de la "requalification fiscale". Vous risquez d’être considéré comme marchand de biens… mais sans les avantages ni la structure pour vous protéger.
Les amendes et redressements peuvent être salés.
Et quand on parle de "particuliers" ici, on entend "toutes structures non-commerciales" donc sont aussi dans le lot les "SCI" qui ont un objet civil et non commercial.
Et avec la montée en flèche du nombre de particuliers qui font des opérations "régulières" couplée avec la veille des services fiscaux et l'arrivée des nouvelles technologies à leur service (IA), les contôles et redressements sont de plus en plus fréquents.
Quelques exemples
Cour administrative d'appel de Douai, 18 juin 2020, n°18DA00359 : Un couple a acquis deux terrains en 2010 et 2011, obtenant des permis de construire et débutant les travaux avant de revendre rapidement les propriétés. L'administration fiscale a considéré ces opérations comme relevant d'une activité de marchands de biens, une position confirmée par la cour.
Cour administrative d'appel de Nantes, 4 octobre 2018, n°17NT01022 : Un particulier a réalisé trois acquisitions de biens immobiliers sur deux ans, divisant l'un des biens en lots et effectuant sept ventes. La cour a jugé que ces opérations présentaient un caractère habituel, caractéristique d'une activité de marchand de biens.
Cour administrative d'appel de Bordeaux, 13 janvier 2022 : Des contribuables ont été requalifiés en marchands de biens en raison de la fréquence et de la nature de leurs opérations d'achat-revente immobilières, impliquant une intention spéculative.
Arrêt de la Cour administrative d'appel de Marseille du 5 décembre 2024 (n°23MA00336) :
Cet arrêt concerne la SCI P, qui a été requalifiée par l'administration fiscale comme exerçant une activité de marchand de biens. Cette requalification s'est fondée sur plusieurs opérations immobilières réalisées entre 2002 et 2017, notamment des achats et reventes fréquents de biens immobiliers, parfois divisés en lots ou terrains à bâtir. L'administration a retenu deux critères principaux : l'habitude, démontrée par la régularité des transactions, et l'intention spéculative, déduite de l'absence de gestion patrimoniale des biens (pas d'occupation familiale ni de mise en location pérenne). La Cour a confirmé la position de l'administration, entraînant des conséquences fiscales pour la SCI, notamment l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés (IS) et à la TVA sur certaines opérations.
Arrêt de la Cour administrative d'appel de Toulouse du 14 décembre 2023 (n°21TL24526) :
Cet arrêt concerne M. B., qui a fait l'objet d'un redressement fiscal pour des opérations immobilières réalisées entre 2011 et 2013. L'administration fiscale a considéré que M. B. exerçait une activité de lotisseur professionnel, le soumettant ainsi à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Après plusieurs recours, la Cour administrative d'appel de Toulouse a confirmé la position de l'administration, estimant que les opérations effectuées par M. B. relevaient bien d'une activité économique assujettie à la TVA
2 - Manque de Crédibilité
Les bonnes affaires se décrochent avec un réseau solide et un statut clair.
En tant qu’amateur, vous n’aurez ni la crédibilité face aux vendeurs (ils préfèrent traiter avec des pros) ni l’accès aux financements professionnels.
Et par la même occasion, votre confiance en vous peut vite en prendre un coup.
Résultat : vous passez à côté des meilleures opportunités.
3 - Pas de Maîtrises des Règles
Être marchand de biens ne se limite pas à acheter et revendre. Il faut analyser le potentiel du bien, budgéter les coûts, anticiper la revente, gérer la fiscalité, etc.
En tant que particulier, on sous-estime l’ampleur de la mission… et on finit souvent par revendre dans de mauvaises conditions et donc ne pas pleinement profiter de la marge potentielle.
Ou pire, on finit par être redresser fiscalement et découvrir, à son insu, que ce qui semblait être une superbe affaire avec les règles du particulier devient un gouffre financier pour un professionnel.
En clair, en tant que particulier, vous risquez
- Des soucis fiscaux ou juridiques (et personne pour vous défendre)
- Des vendeurs / partenaires / banques qui ne vous font pas confiance (ou qui font semblant de l'être)
- Des marges finalement très faibles, voire des pertes (par manque de méthodologie et de connaissances)
Avant même de démarrer, vous partez avec des boulets aux pieds… et ce n’est pas ce que l'on vous souhaite !
La seule vraie alternative ?
Passer en mode professionnel…
mais attention, ce n’est pas fait pour tout le monde.
Pourquoi devenir professionnel ?
En tant que marchand de biens déclaré et formé, vous profitez :
- D’un cadre légal clair (statut, compta, fiscalité adaptée).
- D’une crédibilité auprès des notaires, agents, vendeurs, partenaires financiers.
- D’outils et de méthodes pour maximiser la marge (négociation, valorisation, revente).
- Et surtout… vous évitez de faire les erreurs d’un amateur, qui peuvent coûter des milliers d’euros.
Mais en fait, tout le monde n’est pas fait pour ça :
Tout le monde ne peut pas faire de l'achat-revente
car comme on l'a vu,
ça nécessite de se professionnaliser.
Et oui, parce que l'achat-revente c’est un métier à part entière.
Une activité que l'on peut faire
- à temps partiel,
- en s'organisant dans un planning chargé,
- ou alors même à temps plein.
Mais quoi qu'il en soit, ça nécessite
- de la rigueur,
- de la persévérance,
- une certaine aisance avec les chiffres et la négociation…
Bref, pas tout le monde n’a le bon profil pour se lancer à fond.
Et comment peut-on savoir rapidement si l'on est fait pour cette activité ?
S'il existait un moyen de répondre ces questions :
- Suis-je réellement fait pour faire de l'achat-revente et devenir Marchand de Biens (MDB)?
- Ai-je les compétences nécessaires pour? Qu'est-ce qu'il me manque ?
- Quelles sont les étapes clés essentielles à connaître pour s'assurer de réussir dès sa première opération ?
- Comment faire pour éviter la requalification, la mauvaise revente ou la négociation ratée ?
Seriez-vous prêt à y consacrer quelques semaines pour être sûr d'y répondre correctement ?
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